大连版楼市“限购令”细则定于本月28日起正式执行

    22日下午，从大连市房地产交易中心获悉，本月初出台的大连版楼市“限购令”细则定于本月28日起正式执行。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市缴纳1年以上(含1年)社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭，将暂停在大连市内四区和高新园区范围内向其售房。房地产交易登记机构将在购房人购房时核查购房居民家庭在市内四区和高新园区范围内拥有住房情况。

    细则规定，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市缴纳1年以上(含1年)社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭，将暂停在大连市内四区和高新园区范围内向其售房。此规定将从本月28日开始执行。

    其中，细则中提及的“本市户籍居民家庭”主要指家庭成员中至少有1人拥有本市户籍的家庭。居民家庭成员仅限夫妻双方及未成年子女。原为本市户籍的现役军人、高（中）等院校学生，或驻连部队现役军人可按本市户籍家庭标准购房。

    居民家庭已拥有的住房包括居民家庭成员名下在大连市市内四区和高新园区范围内已经取得房屋产权证的住房、已进行合同备案的商品住房和保障性住房。非居民家庭成员共有产权房屋视为其共有人分别拥有1套住房。

    在住房限购政策中规定，有2套住房的本市户籍居民家庭，或拥有1套住房且能提供在本市缴纳1年以上(含1年)社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭卖1套住房可以再买1套住房。

    另外，因动迁安置、房改、房屋互换、继承或遗赠、离婚析产、司法判决或调解、配偶之间赠与、父母赠与未成年子女、购买保障性住房等方式取得产权的住房不属于限购范围，取得上述房屋产权后，购房人新购住房时视为该家庭已拥有住房。

    此外，3月28日前已进行合同备案的商品住房、保障性住房和已完税的二手房也不属限购范围。

    如果购房人与其未成年子女没有登记在同一户口的，需要提交公安部门出具的未成年子女身份证件及亲属关系证明。购房人夫妻未登记在同一户口的，需要提交结婚证或民政部门出具的婚姻关系证明。

    记者获悉，依据《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》（大政发[2010]63号）要求，大连市在市内四区和高新园区范围内同步实施商品房买卖合同网上签订及备案制度。

    购房时，房地产开发企业和购房人双方将在售楼处直接登录商品房网签及备案信息系统，在线签订商品房合同并将合同相关内容通过网络上传至该信息系统，实现即时备案及打印合同。关于商品房网签及备案制度的具体内容，相关部门近日将向市民公开。

    按照《大连市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的实施意见》要求，房地产开发企业和经纪机构没有严格核实购房人购房资格、违规签订商品住房预（销）售合同或代理合同，或购房人违反规定购房及提供虚假证明文件，都要承担相应的经济和法律责任。

限购政策相关链接：

　王雪峰：经济学博士。现为江西财经大学旅游与城市管理学院副教授和硕士生导师，中国宏观经济管理教育学会理事，江西电视台财经频道房地产栏目特约专家。近年来一直从事宏观经济管理、房地产经济和经济安全等领域的研究。出版了专著2部，发表核心以上专业学术论文十数篇。

　　记者：2011年1月26日国务院常务会议出台了以限购为核心的新国八条，至今全国有30多个大中城市出台了各自的限购细则，全国房市风声鹤唳。对于出台行政化的限购政策，许多经济学家视其为市场经济的倒退，认为将严重伤害宏观经济。那么限购到底是什么？

　　王雪峰：所谓限购就是运用行政化手段，在数量上限制家庭的购房套数，进而将大量投机需求强制性逐出市场，以减轻房价泡沫。2004年以来政府对房市进行了多轮调控，但常常无功而返，而且还有助推之势。这是因为现有的市场调控工具难以精准地打击房市中的投机需求。比如，降低按揭成数、提高按揭利率等信贷政策。但这对不差钱的富有阶层是无效的，因为他们根本不需要贷款；上调交易税等税收政策所带来的税收成本相对投机收益微不足道，因此对投机需求也是无能为力。

　　但是投机需求恰恰源于这些富有阶层。市场化调控手段不仅没有有效打击投机需求，而且伤害了大量的无辜（非投机需求），更糟糕的是市场化调控失灵却在不断强化房价上涨预期，激励了投机行为，抬高了普通民众的购房门槛，加剧了阶层冲突。

　　限购政策是强力的行政干预手段，对一种商品实施限购需要一定的条件。目前我国的经济社会环境满足对住房进行限购的这些条件：生活必须品、短缺和收入分配差距过大。住房的生活属性、中国特有的地产文化以及包含在住房上特有的经济社会福利，决定了住房是一种不折不扣的生活必须品；中国所处的城市化阶段以及住房供给刚性，决定了未来一段时期内住房短缺的基本态势；如果说一个社会收入分配均等的话，通过需求者之间的竞争，就能够对有限的住房进行公平且有效率的配置。如果一个社会收入差距过大，如现在的中国，在富有阶层的投机需求和贫困阶层的消费需求竞争中，后者肯定会败下阵了。显然，对于住房这种生活必须品而言，这种结果社会是难以接受的。

　　记者：限购令出台的内在逻辑是什么？

　　王雪峰：高涨的房价加剧了中国经济运行的风险。一方面表现为日益高涨的房价助推了当前物价水平。房地产产业是当前中国经济支柱产业这个事实。经济发展是不均衡的，在经济结构中总是存在一些瓶颈产业，当来自下游产业的需求快速增长时，这些产业总是不能够及时地增加供给，从而造成其产品价格上升，而价格的上涨又会通过产业关联扩散开来。而住房价格的不断高涨无疑具有更强的扩散效应；

　　另一方面高涨的房价加剧了我国的金融风险。住房市场中的投机行为，助长了市场的看涨预期，既加大了住房市场泡沫，也助推了住房信贷资产泡沫。截至到2010年3季度我国主要银行的房地产贷款余额高达9.1万亿，占所有贷款余额的20.5%，房地产市场运行状况与银行稳定息息相关。经济理论和历史经验告诉我们，在资产市场中存在不断膨胀的泡沫时，若任由市场自发调节，后果将是灾难的，若管理者尽早介入甚至对投机需求进行某种限制，则可有效防范资本市场的大幅波动及其对实体经济的冲击。

　　这就是中国限购的逻辑。

　　记者：那么限购对未来房地产市场有怎样的影响呢？

　　王雪峰：限购政策首先冲击住房需求。对于限购市场，大量投机需求被强制驱逐，合规需求者需对政策进行消化，因此交易量必然会大幅下降，在一段时间的观望之后，刚性合规需求会入市，交易量会上升，但远低于政策出台前。对于非限购市场，交易量可能有较大的增长，因为限购市场上的投机需求会部分转移到非限购市场。

　　在限购市场上，迫于需求量下降，开发企业会减缓推盘速度。非限购市场上，为防止限购扩大化，开发企业会加快推盘速度。限购政策对供给的影响则主要体现在长期，限购市场需求量的大幅下降，必然会动摇开发企业对市场未来的信心，进而调整开发战略，比如减少拿地规模、减少住房地产开发规模、开发重心向非限购城市转移等等。其结果是，限购市场中住房的未来供给将会减少，非住宅地产的供给可能会上升，而非限购市场中住房的未来供给将会增加。

　　限购对供求的影响必然会影响住房价格，其趋势取决于供求双方的力量比对。尽管短期内交易量萎缩，但由于开发企业前期良好的经营业绩，资金充裕，因此在限购市场中新建住房价格仍然会保持平稳。不过，二手房价格可能会出现下滑，这缘于财务杠杆较高的投机者资金链的断裂。在非限购市场，限购政策扩大的预期促使投机需求增加，导致市场价格上涨；从长期来看，如果限购政策持续下去，那么限购市场中开发企业的资金链一定会日益紧张，降价销售成为必然，一些实力弱的企业将会被淘汰。但在非限购市场，外来投机资金的进入则会推动价格上涨。因此，要实现全面打压过高房价，未来限购政策不可能局限于一二线城市，必然会扩大到中小城市，住房投机会从一个限购城市转移到其他非限购城市。

　　记者：限购政策是否会一直持续下去呢？

　　王雪峰：当然不会，它只是过渡性的政策。限购固然能够打压房价，但其副作用非常大。首先，限购扭曲了价格机制，使价格不能成为引导资源配置的指示器，从而造成经济结构新的失衡；其次，限购政策持续过久，可能矫枉过正，影响经济增长，因为房地产业目前乃至未来相当长的一段时间都是支柱产业；再次，如果房价下滑速度过快，造成预期逆转，则有可能影响金融稳定；最后，限购会误伤正当的消费需求。因为限购政策并不能完全甄别消费需求和投机需求，其中部分消费需求同样被误杀。

　　限购并不能消除高房价的根源，只是一剂强力“退烧药”。高房价源于中国处于城市化快速发展阶段、人口迁徙规模增大和速度加快，市场对房价存在长期看涨预期；源于收入分配差距过大。中央和地方财权和事权不匹配，导致地方政府的土地财政及对房价上涨的放纵；贫困阶层和富有阶层巨大的收入差距，使得住房分配差距日益扩大，住房投机需求压制消费需求。可见，限购政策不可能是长期性制度。